Página 94 del número 202, de marzo de 2013

opinión 1 21/2/13 11:43 Página 2 94 opinión variables fundamentales: el incremento del IVA para el año 2013, la desaparición de la desgravación fiscal en la adquisición de la vivienda y la reforma financiera que culminará con la puesta en escena de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), el conocido como banco malo. El alquiler de viviendas en España Los motivos para que el alquiler no haya despegado en España son, además del arraigo de propiedad, que sigue pesando mucho, la tasa de rentabilidad económica que es muy inferior a otros productos inmobiliarios. El número de familias que vive en alquiler en España se ha incrementado en los últimos años en tres puntos, pero sigue siendo uno de los porcentajes más bajos de los países occidentales. Si España actualmente ofrece una proporción 85% propiedad 15% alquiler, en países del norte de la Unión Europea el porcentaje se sitúa próximo al 50%/50%, que los expertos consideran como muy operativo desde el punto de vista socio-económico. La incidencia de la normativa urbanística Tras la impactante Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 29 de marzo, donde se aclaró la distribución competencial entre el Estado y las Comunidades Autónomas, la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones, quizás contribuyó en exceso a la sobrevaloración del suelo. Ésta dispuso que todos los suelos que no tuvieran la condición de suelo urbano o de suelos rústicos de especial protección de acuerdo a la legislación sectorial o de ordenación del territorio, deberían clasificarse como suelos urbanizables. El principio que sustentaba ese cambio de modelo tenía un origen de calado económico y no territorial. De forma muy sencilla, cuanta más materia prima tengamos en el mercado (cuanto más suelo incorporemos al sistema) la producción de un bien o producto (la repercusión del suelo ordenado en la vivienda), por economía de escala, tiende a descender y el precio del bien disminuye (el precio de la vivienda baja). En España ocurrió todo lo contrario, y no sería justo manifestar que esta Ley del Suelo fue la principal causante de la burbuja inmobiliaria, pero creo que es razonable indicarla como un bastión importante de la situación creada. La vigente Ley de Suelo (RDL 2/2008, de 20 de junio, Texto Refundido) entra en vigor en el año 2007, justo en el momento clave del inicio de la crisis financiera mundial y del estallido de la burbuja inmobiliaria española. Las loables propuestas que incorpora al modelo normativo, para el momento que se tuvo que poner en marcha no funcionaron porque las necesidades eran otras. Tanto las leyes de suelo como urbanísticas tienen un claro denominador común: se dirigen hacia la transformación del suelo, a mirar al exterior de la ciudad, y abandonan, aunque no impiden, las necesidades de las estructuras urbanas existentes. Planeamiento urbanístico Según informes oficiales y datos ofrecidos de forma científica y doctrinal, existe actualmente suelo clasificado como urbanizable suficiente para construir 2,5 millones de viviendas nuevas y dar cabida a unos seis millones de ciudadanos. De acuerdo a las estimaciones del Instituto Nacional de Estadística, el año 2012 marca un punto de inflexión de la demografía en España. Las proyecciones de este organismo oficial destacan que este año se bajará de los 47 millones de ciudadanos y que la tendencia es a la baja en los próximos 40 años. Los ayuntamientos, que competencialmente deben planificar su territorio, tienen que resolver las necesidades reales de sus ciudadanos. Tienen que dar respuestas a las infraestructuras y dotaciones urbanísticas públicas, a la prestación de servicios sociales, culturales, deportivos y de ocio, y, conscientes del erario público local, deben replantearse el crecimiento periférico descontrolado. El Planeamiento urbanístico, acorde a la normativa de suelo y urbanística, debe prestar especial atención y tener como objetivo prioritario a corto y medio plazo el estable- Artículo elaborado con la colaboración del Colegio de Economistas de Valladolid. Nº 202 MAR?13 cimiento de políticas estratégicas a favor de la regeneración y renovación urbana, así como apoyar directa y/o indirectamente la rehabilitación edificatoria. Debe mirar al interior de la estructura urbana existente y a mejorar el espacio público. Propuestas  En la década dorada se construyeron en España cinco millones de viviendas, muy por encima de las necesidades de la población. Los precios en este período se incrementaron en un 155% y en los cinco años de crisis económico-financiera sólo descendieron un 22%. En la actualidad, contamos con un stock de cerca de 700.000 viviendas de nueva construcción sin vender y ocho millones de viviendas de segunda residencia. ¿Es el alquiler de vivienda un recurso necesario para estabilizar el sector? ¿Debe implicarse en el sector de la vivienda directa o indirectamente la Administración Pública? ¿Va a contribuir el banco malo (Sareb) a regular el mercado inmobiliario o se va a favorecer que los activos estén en manos de unos pocos y éstos los incorporen al mercado en tiempos y territorios estratégicamente diseñados por ellos?  Se tarda mucho en redactar una Ley y muchas veces entran en vigor cuando las necesidades de la sociedad han cambiado. En la actualidad, existen borradores de ajuste normativo que pretenden adaptar la legislación de suelo y urbanística. Estas adaptaciones deben aprobarse de forma rápida, transparente y adaptada a la realidad social y económica, resolviendo las demandas de los actuales barrios y de los espacios urbanos ya transformados. Deben dirigirse a atender a la ciudad edificada y evitar nuevos consumos de suelo.  Los municipios españoles tienen mucho suelo clasificado como urbanizable y existe una clara tendencia al descenso de la población. Es un buen momento para que los ayuntamientos puedan planificar estratégicamente su territorio, atendiendo los barrios y los espacios urbanos más vulnerables y, en cierta manera, abandonados en los últimos años. La atención debe realizarse desde el punto de vista urbanístico, económico, social, cultural y ecológico.